Изменения в Законодательстве о долевом строительстве

Покупка квартиры на этапе строительства привлекает клиентов возможностью сэкономить: как правило, на начальных этапах застройщик продает квартиры по минимальной цене, и постепенно повышает цену по ходу роста дома. Выгода может составлять до 50%, по сравнению с покупкой в уже готовом доме.

Актуальность долевого строительства в Сочи обеспечивают два главных фактора: стабильный рост цен на квартиры (до 15,2% в год), и как следствие высокие цены на квартиры в готовых домах (выше средней цены по стране в 1,5-2 раза).

Изменения в законодательство, касающиеся долевого строительства, волнуют будущих покупателей квартир. По данным различных источников, процент квартир, приобретаемых на этапе строительства, колеблется от 55 до 72%. Остальные  сделки проводятся по уже готовому жилью. Естественно, что этим пользуются не только добросовестные застройщики, но и сомнительные компании. И Сочи – не исключение!

Законодатель пытается решить проблему с «обманутыми дольщиками» по старинной русской традиции: «Доктор сказал в морг, значит в морг». С 01 июля 2018 года начинается трехгодичный переходный период от долевого строительства к проектному финансированию. По его окончанию, дольщики должны исчезнуть полностью, а финансирование строительства новых объектов полностью ляжет на банковский сектор. Казалось бы – давно пора!

Но давайте разберемся подробнее: что же нам с вами, как покупателям дает Закон, кроме защищенности? Насколько сильно изменятся цены на квартиры в новостройках? Сможет ли рядовой гражданин нашей страны купить квартиру в Сочи? И какие перспективы ожидают частных инвесторов?

Повлиять на изменения в законодательстве мы не можем, это процесс необратим. Но Вам как покупателям, или инвесторам, необходимо понимать дальнейшие перспективы рынка недвижимости в городе Сочи, для того что бы максимально выгодно выстроить свою стратегию покупки.

Изменения в Законодательство:

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон) призван защищать дольщиков от действий недобросовестных застройщиков. Новая редакция Закона прописывает жесткие требования к Застройщику, его активам, руководящему составу и учредителям, а также регламентирует расходование средств дольщиков со счетов на цели, связанные исключительно со строительством.

Государственный контроль будет осуществлять уполномоченным банком до начала строительства (это касается наличия всей разрешительной документации), и в процессе. Контролироваться будут расходные операции по счетам, своевременная и полная уплата налогов и сборов, исполнение взятых обязательств. У Застройщика должны быть собственные средства (не менее 10% от проектной стоимости объекта) для постройки дома. Также Закон ограничивает количество выданных разрешений на строительство: один Застройщик – одно разрешение, чтобы избежать «переброски» средств с одного объекта на другой.

В течение переходного периода (до  1 июля 2021 года) действуют два способа обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками:

— обязательные отчисления в «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;

— расчеты через счета эскроу.

Отчисления в Фонд застройщики негласно переложат на плечи потенциальных покупателей (никто не хочет нести лишние расходы), а значит, цены на квартиры вырастут на сумму этих отчислений (1,2% в 2018 году, с постепенным повышением до 4-5%).  Процедура оформления останется прежней: перечисление средств застройщику по договору долевого участия после регистрации последнего в росреестре. На средства дольщиков продолжается строительство дома. В случае банкротства застройщика Фонд обеспечивает возврат средств дольщикам.

Со счетами эскроу ситуация интереснее, и уже совершенно не выгодна с финансовой стороны для покупателя. Для начала разберемся, что же это за счет.

Эскроу-счет (англ. Escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. 

Это означает, что при покупке квартиры в строящемся доме, аккредитованном по 214-ФЗ, дольщик также перечисляет средства после регистрации договора долевого участия, но не на счет Застройщика, а на специальный счет эскроу, открытый в уполномоченном банке. И до ввода дома в эксплуатацию воспользоваться этими средствами Застройщик не может. Таким образом, стоимость квартиры просто «замораживается» на счету в банке. А Застройщик будет строить на собственные средства, или на заемные средства Банка.

В результате у Застройщика появляются дополнительные расходы, помимо расходов на саму стройку: оплата процентов за кредит банку, обесценивание денег, размещенных на счетах эскроу, на размер реальной инфляции. Поэтому в условиях оплаты через счета эскроу говорить о низкой цене на начальном этапе строительства и об инвестиционной привлекательности строящихся домов (даже в Сочи), говорить уже не придется. Если Застройщик выберет этот механизм оплаты, то стоимость квартир в строящихся домах будет равна стоимости квартир в готовых домах!

Изменение цены в процессе строительства дома:

Представим в цифрах на примере ЖК «Босфор» в Дагомысе: как меняется цена кв.м. в процессе стройки.

В начале 2017 года минимальная стоимость квартир в ЖК «Босфор» составляла 52000-00 рублей за кв.м. Этап строительства был начальный, готовность комплекса составляла примерно 10%. В начале 2018 года минимальная стоимость квартир в этом же ЖК составляла уже 72000-00 рублей за кв.м., общая готовность комплекса – примерно 72% (99% — первый корпус, 50% — второй корпус).

Перспективы роста цен в этом доме до окончания срока строительства прогнозируются до уровня 90000-00 — 100000-00 рублей за кв.м. (цены в соседних сданных домах аналогичного класса).

Таким образом, инвестор, купивший квартиру в конце 2016-начале 2017 года уже сейчас может получить прибыль в размере 38% (20 000-0  рублей с кв.м.), а по окончании стройки до 76% (40 000-00 руб. с кв.м.). Но эта формула работает только в случае, если обеспечением обязательств Застройщика выступает Фонд защиты прав граждан.

Если застройщик привлекает средства дольщиков на счета эскроу, то строить ему придется не на средства дольщиков, а на свои собственные, или на заемные. А значит, ему необходимо обеспечить возможные выплаты по кредитам банкам (для юр лиц сейчас это 14-15%), плюс инфляцию (только официальный уровень которой составил 5% в 2017 году, а реальный был не меньше 8%). Логично предположить, что застройщики просто установят цену в строящемся доме равной цене квартиры в готовом доме: ведь деньги покупателей они получат только после постройки дома, так зачем же продавать дешевле сейчас?!

Итоги:

Мы рассказали Вам о двух вариантах покупки квартиры в Сочи в рамках меняющегося законодательства. Во время переходного периода оба будут действовать, и оба повлекут повышения цен на квартиры. Один чуть меньше, другой – значительно больше. Второй вариант безопаснее для дольщиков, потому что если дом не будет построен, то им просто вернут все вложенные средства. Наличие денег будет обеспечено не отчислениями Застройщиков в компенсационный фонд, а собственными средствами на счетах в банках, которые будут защищены государством так же, как и вклады. Пока будут существовать оба варианта договора – и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле.

До введения в действие поправок 1 июля 2018 года, Застройщики будут стараться привлечь максимальное количество новых дольщиков. Поэтому сейчас для Вас, как для покупателя, представляется лучший шанс на приобретение квартиры по 214-ФЗ, пока цены еще не поднялись. Если Вы всерьез задумываетесь о покупке квартиры в Сочи — лучшего момента не найти!

Приезжайте сейчас, а мы поможем Вам выбрать надежный объект по оптимальной цене!

 

Квартиры (Более 30000)
Новостройки (Более 800)

ПОЧЕМУ ЛЮДИ ДОВЕРЯЮТ СВОЮ МЕЧТУ ИМЕННО НАМ?

Есть как минимум 6 причин:

Узкая специализация

Мы занимаемся исключительно новостройками, но не продаем вторичную, коммерческую недвижимость и земельные участки. Это все равно что идти к терапевту, если у вас проблемы со зрением. Мы убеждены: узкая специализация позволяет нам предлагать для вас самые лучшие варианты на рынке новостроек.

Исключительно надежные застройщики

Объекты без разрешения на соответствующее строительство — исключены. Наши юристы тщательно проверяют документы застройщика, отслеживают его деятельность. Проверяют обременения и залоги на квартиру. Для нас репутация важнее денег

Ваша переплата агентству — 0%

Вы не платите НИЧЕГО за подбор вариантов, экскурсию по новостройкам и сопровождение сделки. Откуда такая щедрость? Мы получаем процент от продажи объекта непосредственно от застройщика. Выгодно всем

Секретные акции и скидки от застройщиков

Мы не только продаем квартиры без накруток. Работая в узком сегменте, мы ПЕРВЫМИ узнаем о скидках и акциях от строительных компаний. И, конечно, спешим сообщить их вам — чтобы вы могли купить квартиру как можно выгоднее. Срочные продажи. Скрытые предложения. Иногда наши покупатели экономят до 20% на каждом квадратном метре

Дистанционный сервис

Озвучьте свои пожелания, и мы дистанционно подберем для вас подходящие предложения, где бы вы не находились. Вам останется лишь приехать в Сочи, чтобы выбрать уже из тех вариантов, с которыми вы ознакомились заранее и в спокойной обстановке.

Все включено

Мы не в Турции, но у нас тоже “все включено”. :-) Подберем квартиру, закажем вам билеты на самолет, организуем трансфер и проживание на время просмотра. Вы приезжаете только один раз — чтобы выбрать свою идеальную квартиру из подходящих вариантов. Это займет всего 2-3 часа.

800

Новостроек всех районов Сочи в нашей базе

от 2 000 000 Р

Стоимость лучших квартир в новостройках Сочи

97 500 000 Р

Общая сумма проведенных нами сделок за 2017 год

ТОЛЬКО 6 ШАГОВ ОТДЕЛЯЮТ ВАС ОТ СОБСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ У МОРЯ

1

Позвоните нам или оставьте заявку на сайте. Перезвоним в течение 10 минут.

2

Как можно подробнее расскажите пожелания по квартире

3

Получите подборку лучших вариантов. Поделитесь понравившимися вариантами.

4

Организуем просмотр выбранных вариантов.
Хватит и одного дня, чтобы осмотреть подходящие квартиры.

5

Проверяем чистоту объекта и сделки

6

Сопровождаем сделку до получения ключей (подписания договора).

Используйте любые виды оплаты:


Ответим на ваши вопросы по способам оплаты

Бесплатная консультация у сертифицированного банком специалиста

Наш подход работает
Они уже купили квартиру в Сочи дистанционно

возможно, вы пытались обращаться в топовые агентства сочи

Да, у них огромные офисы в центре города и десятки сотрудников. Они предлагают как первичную недвижимость, так и вторичную, загородные дома и земельные участки.

Но скажите честно, что вам важнее:

?

Презентабельный офис ИЛИ решение вашего вопроса за 1 день?

?

Приезжать в Сочи несколько раз и просматривать квартиры ИЛИ приехать один раз на готовые варианты и купить квартиру мечты за 2 часа?

?

Работа на потоке, где вы теряетесь в толпе клиентов, ИЛИ индивидуальный подход и персональное сопровождение вашей сделки?